Como Declarar Fundos Imobiliários (FIIs) e seus Rendimentos Mensais Isentos

 Os Fundos Imobiliários (FIIs) tornaram-se os queridinhos dos brasileiros que buscam “viver de renda”. Receber aluguéis mensais isentos de Imposto de Renda diretamente na conta da corretora é um excelente negócio. No entanto, a isenção vale para o rendimento, não para a declaração.

Se você possui sequer uma cota de FII em sua carteira, você é obrigado a detalhar essa posse e os proventos recebidos no IRPF 2026. Diferente das ações, os FIIs possuem regras de tributação em vendas muito mais rígidas, e qualquer confusão pode levar você direto para a malha fina.

Neste guia, separamos a declaração em três pilares: o que você tem, o que você recebeu e o que você vendeu.

1. Declarando a Posse (O que você tem)

Você deve informar o saldo de cada FII que possuía no dia 31/12/2025 pelo seu custo de aquisição (preço médio), e nunca pelo valor de mercado.

• Ficha: Bens e Direitos.

• Grupo: 07 – Fundos.

• Código: 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

• Discriminação: Nome do Fundo, Ticker (ex: HGLG11), CNPJ do Fundo (está no informe de rendimentos), quantidade de cotas e a corretora onde estão custodiadas.

• Situação em 31/12/2025: O valor total pago pelas cotas (Quantidade x Preço Médio). Inclua os custos de corretagem e taxas da bolsa, se houver.

2. Declarando os Rendimentos (Os “Aluguéis” Isentos)

Os dividendos mensais pagos pelos FIIs são isentos de IR para pessoas físicas (desde que o fundo tenha mais de 100 cotistas e você possua menos de 10% do fundo).

• Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

• Código: 26 – Outros (ou o código específico que o programa do IR 2026 indicar para “Rendimentos de FIIs”).

• Fonte Pagadora: O CNPJ e o Nome do Fundo (ou da Administradora do Fundo, conforme o informe de rendimentos).

• Valor: A soma de tudo o que você recebeu desse fundo ao longo de 2025.

Dica: O Informe de Rendimentos costuma vir consolidado pela Administradora (Ex: BTG Pactual, Credit Suisse, Itaú). Se você tem 5 fundos administrados pelo mesmo banco, eles podem aparecer em um único documento, mas você deve lançar o saldo de cada ticker separadamente em Bens e Direitos.

3. Venda de Cotas e o Perigo do Imposto

Aqui é onde mora o erro fatal. Se você vendeu cotas de um FII com lucro, a regra é diferente das ações:

1. Não existe isenção de R$ 20 mil: Qualquer lucro em FII, mesmo que você venda apenas R$ 100,00, é tributado.

2. Alíquota Única: O imposto é de 20% sobre o lucro líquido (Preço de Venda – Preço de Compra – Taxas). Isso vale tanto para operações comuns quanto para Day Trade.

3. Prazo do DARF: O imposto deve ter sido pago via DARF (código 6015) até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Como declarar a venda no IR 2026:

• Vá na ficha “Renda Variável” > “Operações Fundos de Invest. Imob.”.

• Informe, mês a mês, o lucro ou prejuízo obtido.

• Lance o valor do imposto que você já pagou via DARF no campo “Imposto Pago”.

4. Compensação de Prejuízos

Se você vendeu um FII (Ex: KNRI11) com prejuízo, você pode usar essa perda para abater o lucro de outro FII (Ex: MXRF11) no mesmo mês ou em meses futuros.

• Regra importante: Prejuízo de FII só abate lucro de FII. Você não pode abater prejuízo de ações em lucros de FIIs e vice-versa.

Conclusão

Declarar FIIs exige organização. O segredo é ter uma planilha de preço médio atualizada. Se você deixar para calcular seus lucros apenas na hora de declarar, corre o risco de descobrir que deve impostos de meses atrás, com multas e juros Selic acumulados.

Agora que você já sabe dominar os tijolos e papéis dos FIIs, que tal olhar para o exterior sem sair da B3?

No próximo artigo: ETFs e BDRs: Como Declarar Investimentos no Exterior via Bolsa Brasileira.