Financiamento de Imóveis e Veículos: O erro de declarar o valor total

 Quando compramos um imóvel ou um veículo financiado, a lógica de mercado nos diz que “temos uma dívida”. No entanto, para a Receita Federal, a lógica é diferente. O erro número 1 dos contribuintes é lançar o saldo devedor do financiamento habitacional ou do carro na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

No Imposto de Renda, vigora o Regime de Caixa. Isso significa que você deve declarar o bem pelo Custo de Aquisição, ou seja, apenas o valor que efetivamente saiu do seu bolso até aquele momento, e não o valor de mercado do bem ou o valor total do contrato.

Entenda como fazer esse lançamento progressivo e evitar inconsistências patrimoniais.

1. Regra de Ouro: Bens vs. Dívidas

• Financiamentos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Não são declarados em Dívidas e Ônus Reais. A dívida existe, mas para o Fisco, ela é controlada dentro da própria ficha do imóvel.

• Alienação Fiduciária (Veículos): Também não entra em Dívidas. O carro é garantia do empréstimo, então você declara o carro na ficha de Bens e vai somando as parcelas pagas.

Exceção: Apenas empréstimos pessoais (sem garantia do bem) ou consignados vão para a ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

2. Como declarar um Bem Financiado (Passo a Passo)

Vamos imaginar que você comprou um apartamento de R$ 500.000,00. Deu R$ 100.000,00 de entrada e financiou o restante.

• Ficha: Bens e Direitos.

• Grupo: 01 – Bens Imóveis (ou 02 para Veículos).

• Código: 11 – Apartamento (ou 01 para Carro).

• Discriminação: É aqui que você conta a história completa.

  • “Apartamento adquirido em [Data] de [Vendedor/CPF], financiado pelo Banco X. Valor total do contrato R$ 500.000,00. Entrada de R$ 100.000,00 com recursos próprios + Financiamento em 360 meses.”

3. Preenchendo os Campos “Situação em 31/12”

Aqui está a mágica da acumulação. Você não coloca R$ 500.000,00 de uma vez.

• Ano 1 (Compra): No campo “Situação em 31/12”, você soma: Entrada + Parcelas pagas no ano + Custos de Cartório/ITBI.

  • Exemplo: R$ 100k (entrada) + R$ 20k (parcelas) = R$ 120.000,00.

• Ano 2: Você pega o valor do ano anterior e soma as parcelas pagas no ano 2.

  • Exemplo: R$ 120k (saldo anterior) + R$ 25k (parcelas ano 2) = R$ 145.000,00.

Dessa forma, o valor do seu imóvel vai crescendo ano a ano na declaração, até que, ao quitar a última parcela, o valor declarado será exatamente o custo total da obra (Principal + Juros).

4. O uso do FGTS

Se você usou o Fundo de Garantia para dar a entrada ou para amortizar a dívida durante o ano, esse valor deve ser somado ao custo do imóvel.

• Na ficha de Bens: Some o valor do FGTS ao montante pago no campo “Situação em 31/12”.

• Na discriminação: Acrescente a frase “Utilizado R$ XX.XXX,XX de FGTS para amortização em [Data]”.

• Contrapartida: Lembre-se de declarar esse saque na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” (linha de FGTS) para justificar a origem desse dinheiro que entrou no imóvel.

5. E se eu fizer reformas?

Reformas também aumentam o custo de aquisição do imóvel, mas falaremos especificamente disso em um artigo futuro. Por enquanto, saiba que os juros do financiamento e o seguro habitacional (embutidos na parcela) compõem o custo do imóvel e são declarados juntos.

Conclusão

Declarar o financiamento corretamente evita que a Receita Federal ache que você tem um patrimônio (R$ 500 mil) incompatível com a sua renda declarada. Seu patrimônio real é apenas o que você pagou.

Agora que você já sabe como declarar a compra e o pagamento, o que acontece no dia em que você vende esse imóvel com lucro? O Leão morde uma fatia grande se você não souber as regras.

No próximo artigo: Venda de Imóvel e Ganho de Capital: O Leão morde 15% (GCAP).